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1、監管系統pos機
監管系統pos機
中新網(wǎng)8月9日電(中新財經(jīng)記者 左宇坤)“壓實(shí)地方政府責任，保交樓、穩民生?！?月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議中，“保交樓”首入會(huì )議內容，也讓其成為當下樓市的最大熱點(diǎn)之一。
其中，商品房預售資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要現金流來(lái)源。對于預售資金的監管，作為管住“房地產(chǎn)賬本”的重要抓手，也成為了近期各地熱門(mén)的政策工具。
資料圖：某商品房銷(xiāo)售中心展示的樓房沙盤(pán)。 韓章云 攝
多地出臺新規強化預售資金監管
商品房預售資金監管，指的是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同銀行對商品房預售資金實(shí)施第三方監管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要將預售資金存入銀行專(zhuān)用監管賬戶(hù)，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
日前，長(cháng)沙發(fā)布商品房預售資金監管新規，要求購房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購房款，全部通過(guò)監測專(zhuān)戶(hù)存入監管賬戶(hù)，對資金流向進(jìn)行全程監測，對項目工程建設款實(shí)施重點(diǎn)監管，保證資金“留在項目、留在當地”，優(yōu)先用于項目建設，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。
8月2日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范商品房預售款收存管理和使用管理的通知(征求意見(jiàn)稿)》，公開(kāi)征求意見(jiàn)。其中擬規定，由購房人通過(guò)關(guān)聯(lián)預售資金監管系統的POS機刷卡、銀行柜臺轉賬、網(wǎng)上銀行轉賬等方式，將購房款直接存入相應房屋的商品房預售資金監管子賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。
作為房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門(mén)城市，長(cháng)沙、東莞兩地新規的出臺引發(fā)了不小關(guān)注，也在很大程度上反映了政策風(fēng)向。
今年2月，全國性商品房預售資金監管新規出臺，通過(guò)招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點(diǎn)等舉措，規范和完善了商品房預售資金監管。
據克而瑞地產(chǎn)統計，截至6月初，今年有南京、成都、?？诘?8地曾提出適度放松預售資金監管，包括增加重點(diǎn)監管資金撥付節點(diǎn)、提升重點(diǎn)監管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預售監管資金等。
但進(jìn)入7月，在新的市場(chǎng)情況下，近期各地的預售資金管理則處于收緊狀態(tài)。各地新政有何重點(diǎn)?中新財經(jīng)梳理總結出以下幾個(gè)方向。
——明確各方主體責任
“監管部門(mén)、銀行、開(kāi)發(fā)商的責任和義務(wù)，規定得比較詳細，追責路徑明了，一旦出現問(wèn)題，就能知道是哪一個(gè)環(huán)節出現了問(wèn)題，比如是資金使用審批不合規，還是資金去向不合規等?！睆V東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
例如，東莞擬對銀行機構、房企、購房者的職責做出明確規定。其中包括，銀行擅自撥付或轉移商品房預售監管資金的，應負責追回;房企在申請預售許可證前，需按照一個(gè)預售許可證對應一個(gè)監管賬戶(hù)的原則，新設銀行賬戶(hù);購房者可通過(guò)網(wǎng)上銀行轉賬等方式繳納購房款等。
資料圖：位于西安市南郊的眾多商品房樓盤(pán)。 張一辰 攝
——加強預售資金透明度
在這方面，西安明確，商品房預售資金應全部直接存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)進(jìn)行監管，商業(yè)銀行未經(jīng)轄區住建部門(mén)核實(shí)同意，擅自撥付監管資金則應當負責追回。
安徽蚌埠也明確，預售資金應全部直接存入監管專(zhuān)用賬戶(hù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)與購房人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，應注明監管專(zhuān)用賬戶(hù)等信息，并明確繳款的方式及繳款的具體時(shí)間和金額。
在此基礎上，江西九江還公示了中心城區85個(gè)現有在售樓盤(pán)的139個(gè)商品房預售資金監管賬戶(hù)。以后凡取得商品房預售證對外銷(xiāo)售商品房的項目，市住建局將第一時(shí)間公布銷(xiāo)售樓棟的預售資金監管賬號，商品房預售資金要直接存入專(zhuān)用監管賬戶(hù)進(jìn)行監管。
“公示預售資金監管賬戶(hù)使得預售資金監管更加透明，同時(shí)也防止預售資金被挪用，讓預售資金用于項目建設，將有效維護購房者的權益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財務(wù)穩健、安全運行的方向轉型?！敝T葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙認為。
——資金撥付節點(diǎn)與項目進(jìn)度掛鉤
長(cháng)沙新規中，提出對資金流向進(jìn)行全程監測，對項目工程建設款實(shí)施重點(diǎn)監管?！氨ＷC資金‘留在項目、留在當地’”也成為了頗具亮點(diǎn)的新鮮提法。
山東青島還出臺了更進(jìn)一步的政策。近日有消息稱(chēng)，青島要求所有樓盤(pán)封頂后銀行再發(fā)放按揭貸款。后經(jīng)媒體證實(shí)，目前在青島范圍內至少有工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行和光大銀行已經(jīng)開(kāi)始執行上述政策要求，更多的銀行還在跟進(jìn)中。
“該政策有助于減少購房者的還貸壓力和防范爛尾樓風(fēng)險轉嫁給購房者。但從阻力方面看，房企的資金回籠壓力會(huì )增大，這是實(shí)際過(guò)程中所需要注意的內容?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)認為。
隨著(zhù)各地預售資金監管的收緊，對于部分房企可能會(huì )面臨的資金鏈壓力持續加大風(fēng)險，多地也提出了“依據企業(yè)信用評級實(shí)行差異化監管”等原則。
“預售資金監管比例不是越高越好，要根據不同資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)進(jìn)度的不同，確定合適的比例?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼解釋?zhuān)诒O管層面要提高立法層級，住建部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及銀行都要承擔相應責任，明確責任之后要加強執行。
總體上看，加強預售資金監管已是一個(gè)老生常談的話(huà)題。但各方分析認為，商品房預售資金監管的底線(xiàn)仍是確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的按時(shí)交付，更大程度維護購房者合法權益。
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